El 29 de desembre, es va publicar al Butlletí Oficial del Parlament de Catalunya la reforma de la Llei 18/2007 del Dret a l’Habitatge. La reforma va entrar en vigor el dia 1/1/2026, l’endemà a la seva publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Donada la seva importància, especialment en matèria d’arrendaments, a continuació fem un petit resum de les principals modificacions introduïdes:
- Contracte en frau: S’incorpora definició de contracte en frau, entenent com a tal un contracte que, de manera voluntària, incorpori clàusules que vulnerin drets dels consumidors o que desvirtuïn l’equilibri contractual.
- Discriminació indirecta: Es considerarà discriminació indirecta quan es duen a terme pràctiques o s’incorporen pactes o clàusules en el contracte que ocasionen un desavantatge concret a una persona respecte a d’altres, tret que aquesta actuació tingui una finalitat legítima que la justifiqui objectivament o raonablement.
- Comissió de supervisió: Es crea una comissió de supervisió de contractes d’arrendament d’habitatge, amb la finalitat de protegir els drets dels consumidors i l’equilibri en les relacions contractuals.
- Dret de tanteig i retracte en zones de mercat tensionat per part de la Generalitat.
- Contractes de temporada (nou article 66 bis de la Llei 18/2007).
En primer lloc, el que fa el legislador català és equiparar els contractes de temporada als d’arrendament d’habitatge habitual, en matèria de fiança, garanties, determinació i actualització de la renda, elevació de renda per millores, així com assumpció de despeses generals i serveis individuals. Per tant, a la pràctica, això suposarà que tindran la mateixa limitació de renda que els contractes d’habitatge habitual, és a dir:
-Petit tenidor: Haurem d’anar al preu del contracte anterior. Si no hi ha contracte anterior, s’aplicarà l’índex de referència.
-Gran tenidor: Haurem d’anar al preu més baix entre el contracte anterior i l’índex de referència.
La norma especifica que, entre altres, es considerarà arrendament de temporada, els casos de residència per motius de feina, estudis, atenció o assistència mèdica, situació d’espera provisional a rebre o retornar a l’habitatge habitual. No obstant, no es tracta d’una llista tancada, de manera que també s’inclourà qualsevol supòsit anàleg, no diferent de la satisfacció de la necessitat d’habitatge.
El legislador exclou, únicament, els arrendaments per a usos recreatius, de lleure o de temporada de vacances (amb independència del període temporal de l’any). Aquests són els únics casos en els quals la renda no estarà limitada i s’aplicarà el règim jurídic per als arrendaments per a ús diferent al d’habitatge previst a la LAU. Tampoc s’aplicaran les normes relatives als arrendaments d’habitatges habituals per als arrendaments d’ús turístic, que tenen la seva pròpia normativa i requereixen de llicència.
En aquest sentit, la llei indica de forma clara que serà molt important justificar l’ús recreatiu, de vacances o de lleure al propi contracte, per tal de no fer passar com a recreatiu un arrendament que hauria de ser d’habitatge habitual o temporada, i serà obligació de l’arrendador obtenir la documentació acreditativa d’aquest ús que haurà de ser aportada a l’Incasòl, juntament amb el dipòsit de la fiança i el contracte. En aquests contractes, tal com especifica la reforma, també s’haurà de fer constar el lloc de residència permanent del llogater.
Igualment, serà obligació de l’arrendador la d’obtenir i justificar la temporalitat dels arrendaments en la resta dels casos, havent de dipositar, també, aquesta documentació a l’Incasòl, doncs, en cas contrari, es presumirà que es tracta d’un arrendament d’habitatge habitual i, en conseqüència, s’aplicarà també el previst per a aquests arrendaments en matèria de durada i pròrrogues obligatòries.
Finalment, en el cas de pròrroga del contracte, l’arrendador haurà d’acreditar degudament la temporalitat i el lloc de residència de l’arrendatari, en cas contrari, es presumirà que el contracte és d’habitatge habitual. Així mateix, en el cas de formalització de nous contractes entre les mateixes parts i respecte del mateix habitatge, l’arrendador haurà d’acreditar degudament la pròrroga de les circumstàncies que causaven la necessitat temporal de l’habitatge, del contrari, es presumirà que el contracte és d’habitatge habitual.
- Contractes d’habitacions (nou article 66 ter de la Llei 18/2007)
L’altra gran novetat és la modificació en relació als contractes d’arrendament d’habitacions. S’estableix una nova definició dels mateixos (atribució de l’ús exclusiu d’una habitació i el dret a utilitzar altres estàncies o espais d’ús comú). D’aquesta manera, es considera que l’arrendament per habitacions no desnaturalitza el caràcter d’arrendament d’habitatge i, per tant, resulta d’aplicació el previst a la LAU per als arrendaments d’habitatge habitual. D’aquesta manera, s’especifica que la suma de les rendes de les diverses habitacions arrendades de forma simultània no podrà superar la renda màxima que correspondria per l’arrendament de l’habitatge sencer.
També s’indica pel nou article 66 ter que s’hauran de respectar els estàndards de superfície i el llindar màxim d’ocupació fixat per la normativa sectorial i la cèdula d’habitabilitat.
En aquest sentit, s’ha de tenir en compte que, d’acord amb el règim sancionador que ja es va aprovar a Catalunya, amb el Decret Llei 1/2025, de 28 de gener, excedir el límit de renda en menys d’un 30% pot comportar la imposició de sancions d’entre 9.000 € i 90.000 € (art. 124.4.a) Llei 18/2007, introduït per la Llei 11/2020), mentre que excedir en un 30%, pot comportar sancions d’entre 90.000 € i 900.000 € (art. 123.4.a) Llei 18/2007, introduït per la Llei 1/2025). Per tant, aquest és el règim sancionador a tenir en compte en cas d’excedir la limitació de renda, ja sigui en supòsits d’habitatge habitual, temporada, habitacions o contractes fraudulents d’usos recreatius, de vacances o de lleure.
De la mateixa manera, recordar que no fer constar al contracte la finalitat de l’arrendament o fer constar una finalitat simulada, falsa o fraudulenta, és constitutiu d’una infracció molt greu, de forma que pot comportar sancions d’entre 90.000 € i 900.000 €, d’acord amb l’article 123.4.c) de la Llei 18/2007, introduït per la Llei 1/2025.
També quedarà fora, tot i que la normativa no ho diu, els contractes d’ús turístic, si bé necessitaran llicència, així com tots aquells contractes que, per la seva naturalesa, no quedin sotmesos a la LAU. Per tant, veurem què passarà amb els casos de rent tot rent o de coliving en els que hi ha prestació de serveis, doncs seran casos dubtosos i no sabem com s’interpretarà la norma. - Noves previsions en matèria d’habitatges de protecció oficial.
- Cos d’inspecció (article 108 de la Llei 18/2007)
Es crea un personal tècnic al servei de les administracions públiques per a inspeccionar possibles infraccions que s’estiguin cometent en matèria d’habitatge i que tenen la condició d’agents de l’autoritat (podran formalitzar actes d’inspecció, les quals gaudeixen de presumpció de certesa a efectes probatoris). Arrel d’això, s’introdueix un nou supòsit d’infracció greu, amb sancions d’entre 9.000 € i 90.000 €, per “Negar-se a subministrar dades a l’Administració, obstruir o no facilitar les funcions d’informació, control o inspecció, o incomplir les obligacions de comunicació, en temps i forma, de les dades que han d’ésser objecte d’inscripció en el Registre d’habitatges buits i d’habitatges ocupats sense títol habilitant i en el Registre de grans tenidors d’habitatge” (modifica l’article 124.1.f) de la Llei 18/2007). - Registre de grans tenidors (disposició addicional vint-i-setena de la Llei 18/2007)
Es crea el registre de grans tenidors, que dependrà de l’agència de l’habitatge de Catalunya i, per tant, les persones que compleixin els requisits per a ser considerades Grans Tenidors hauran de comunicar a l’Agència de L’Habitatge de Calalunya la seva condició i el nombre d’habitatges dels quals són titulars. Tot això, sense perjudici de què resta pendent l’entrada en vigor del reglament que reguli el seu funcionament.
Finalment, la reforma introdueix altres modificacions en matèria administrativa, d’obres públiques, urbanisme, etc.
