Resum informe DGTC i habitatge respecte al concepte de gran tenidor

I. DEFINICIÓ DE GRAN TENIDOR I ÀMBIT TERRITORIAL

a) Còmput de nombre d’immobles: per ser gran tenidor, conforme als criteris d’Habitatge, s’ha de diferenciar:

• Els immobles es troben en zona de mercat residencial tensat?
  • Sí: Es considera Gran Tenidor el propietari de 5 o més immobles. Només es tenen en compte els immobles situats a la mateixa zona de mercat residencial tensat Catalunya.
  • No: Es considera Gran Tenidor el propietari de més de 10 immobles. Es tenen en compte tots els immobles situats en territori espanyol, sempre que almenys un estigui a Catalunya.

Fiscalmente, se considera Gran Tenedor al propietario de más de 10 inmuebles debiendo estar todos ellos situados en Cataluña, independientemente de su ubicación en zona tensionada o no.

b) Còmput dels immobles rústics d’ús residencial:

• Criteri Habitatge: Els immobles rústics d’ús residencial no computen, únicament ho fan els immobles urbans d’ús residencial.
• Criteri fiscal:
  • Si es troben en zona de mercat residencial tensat: només computen els béns urbans amb ús residencial.
  • Si no es troben en zona de mercat residencial tensat: es tindran en compte tots els immobles amb ús residencial, siguin urbans o rústics.

c) Definició pròpia de gran tenidor en l’art. 641-1.5 Codi Tributari de Catalunya: en l’àmbit fiscal, aquesta definició pròpia de gran tenidor preval sobre les definicions administratives o civils, que tenen caràcter supletori.

d) Còmput d’immobles que pertanyen a estructures jurídiques estrangeres (trusts, foundations). El criteri fiscal és que aquestes figures jurídiques estrangeres no estan reconegudes en el nostre ordenament(Consulta Vinculant V0970-20, de 21 d’abril). S’ha de fer una anàlisi individualitzada per determinar la titularitat real dels immobles i determinar si el seu titular real resulta o no Gran Tenidor.

e) Immobles situats en zones de mercat residencials tensats diferents: A Catalunya s’han declarat dues zones de mercat residencial tensats diferents. Per això, a efectes de còmput, cal que els cinc immobles es trobin a la mateixa zona de mercat residencial tensat.

II. CÒMPUT DE TITULARITATS I SUPERFÍCIE

a) Còmput de quotes indivises (per exemple, computa un 1% o un 50% de cotitularitat a efectes d’assolir els 5 o 10 habitatges?):

• Cotitularitats de béns immobles: serà gran tenidor si la suma de la superfície construïda d’ús residencial és superior a 1.500 m2, tenint en compte el seu percentatge de participació (ex. Immoble de 100 m2 del qual el titular ostenta un 20% de participació, computarà com a 20 m2).
• Cotitularitats de béns immobles d’ús residencial situats dins d’una mateixa zona de mercat residencial tensat: si la titularitat és diferente del 100%, tindrà la condició de gran tenidor quan la suma de percentatges de la seva cotitularitat sigui del 500% (l’equivalent a cinc immobles en plena propietat).

b) Còmput de superfície i elements no residencials: a efectes del còmput de 1.500 m2, només es tenen en compte els metres quadrats d’ús residencial, excloent elements comuns (locals comercials, naus, magatzems...).

c) Manca de constància registral de la superfície construïda: si la superfície no consta en el Registre de la Propietat ni en el títol de propietat, s’atén el que consta en el Cadastre. Si tampoc existís informació cadastral, cal un certificat d’un tècnic que acrediti el mesurament.

En cas de discrepància entre Registre i Cadastre, preval el Registre.

d) Còmput de superfície en habitatges unifamiliars: les places d’aparcament i entitats en habitatges unifamiliars no s’exclouen del còmput perquè no són entitats independents.

e) Habitatge habitual: a efectes d’Habitatge, l’habitatge habitual no es troba exclòs del còmput. Per contra, en l’àmbit fiscal, sí que s’exclou.

f) Adquisició de la condició de Gran Tenidor en l’àmbit fiscal, la persona tributarà al 20% amb:

• L’adquisició de l’habitatge núm. 12 (si és propietària de més de 10 immobles d’ús residencial o +1.500 m2 a Catalunya).
• L’adquisició de l’habitatge núm. 6 (si és propietària de 5 o més immobles en una zona de mercat residencial tensat a Catalunya).

g) Adquisició de múltiples habitatges en un mateix acte: Si l’adquirent disposa de quatre habitatges i no té la condició de Gran Tenidor, si adquireix dos habitatges més en unitat d’acte, tributarà al tipus general (i no al 20%), ja que l’ITP és de meritació automàtica.

III. CONCEPTE D’HABITATGE I TIPOLOGIA

a) Immobles sense cèdula d’habitabilitat: es poden donar dos supòsits:

• No s’ha demanat la cèdula o aquesta ha caducat: Sí es pot obtenir la cèdula.
• Ha estat denegada per Habitatge. En aquests casos, podria ser suficiente l’aportació d’un certificat tècnic negatiu que acrediti la impossibilitat d’obtenir la cèdula, per tal d’excloure-la del còmput de Gran Tenidor, sempre que s’acrediti que, per les característiques de l’immoble, en cap cas es podria obtenir la cèdula.

b) Estat de l’immoble: depenent del mateix, es computarà de la següent forma:

• Immobles en construcció: no computen, ni en l’àmbit fiscal ni en l’àmbit civil o administratiu.
• Habitatges en estat de ruïna:
  • Criteri fiscal: sí que computa, independentment de si compleix amb les condicions mínimes d’habitabilitat (i, en tot cas, la declaració de ruïna ha de ser declarada per l’Ajuntament). Tanmateix, s’haurà de fer una valoració individualitzada per veure si es pot considerar que l’immoble reuneix condicions per fer-ne ús residencial.
  • Criteri Habitatge: No computa per al concepte de Gran Tenidor.
• Habitatges pendents d’obtenir la llicència de primera ocupació:

  • Criteri fiscal: computen sempre que estiguin en disposició d’obtenir-la, atès que tenen ús residencial.

  • Criteri Habitatge: no computen perquè no hi ha disponibilitat inmediata per ser incorporades al mercat.

c) Ús terciari / hostalatge:

• Hotels / hotels apartament / apartaments turístics (definició art. 211-1, Decret 75/2024, de turisme): s’exclouen del còmput de Gran Tenidor.
• Habitatge d’ús turístic (hut):
  • Criteri fiscal: computa a efectes de Gran Tenidor, perquè l’ús és residencial.
  • Criteri Habitatge: els hut no computen ni a efectes de Gran Tenidor ni tampoc permeten a l’Administració exercir els drets de tempteig i retracte, atès que es destinen a activitat turística (i no a activitat de lloguer).
• Colivings: definits en l’article 3.p) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge. Sí que té la condició d’habitatge, atès que ha de disposar de cèdula d’habitabilitat, però cal fer una distinció (anàlisi cas a cas):
  • Si es lloga per habitacions: té ús residencial i computa a efectes de Gran Tenidor.
  • Si s’assimila a una residència: el seu ús seria destinat a allotjament comunitari i quedaria exclòs.

d) Vinculacions funcionals: computen com a habitatges independents aquelles finques registrals destinades a habitatge, però vinculades funcionalment i subordinades a una altra principal (p.e.: casa de porteria, masoveria)?

• Criteri fiscal: sí, sempre que estiguin classificades en els plans d’ordenació urbanística municipal amb un ús residencial.

• Criteri Habitatge: sí, sempre que siguin susceptibles de tenir cèdula d’habitabilitat.

IV. ESTRUCTURES SOCIETÀRIES I GRUPS

a) Diferenciació entre la persona jurídica i la persona física titular de la societat: Conforme al que disposa l’article 311-3 CCCat, per determinar la condició de Gran Tenidor, es tindrà en compte el nombre d’habitatges / m2 que constin en el patrimoni de cada persona, sigui física o jurídica.

b) Percentatge de participació de cada soci: En el cas de les persones jurídiques, és indiferent el percentatge de participació en el capital social que ostenti cada soci, atès que la titularitat de l’habitatge no és dels socis, sinó de la pròpia societat (principi de no confusió i de
separació de patrimonis).

V. TÍTOL JURÍDIC (PLE DOMINI, NUDA PROPIETAT, USDEFRUIT I HERÈNCIA)

a) Còmput de l’usdefruit / nua propietat:

• Criteri fiscal: S’inclou el ple domini i la nua propietat, però s’exclou el dret d’usdefruit.

• Criteri Habitatge: computa el titular del ple domini i el de l’usdefruit.

b) Còmput d’immobles en una herència jacent (pendent d’acceptació): els immobles que formen part del cabal hereditari no computen perquè la seva  titularitat no s’adquireix fins que no s’accepta l’herència. A més, l’herència jacent no té personalitat jurídica.

• Fiscalment, es recorda que l’herència jacent no està prevista com a subjecte passiu d’impost (art. 35.4 LGT).

c) Consolidació del domini del nu propietari Gran Tenidor:

• Si en el moment de consolidar el domini el nu propietari ja és Gran Tenidor, el tipus aplicable és del 20% (art. 641-1 Codi Tributari de Catalunya).

• Si en el moment de consolidar el domini el nu propietari no és Gran Tenidor, tot i ser-ho en el moment del desmembrament, no s’aplica el 20%.

1) Pel que fa al còmput de garatges i trasters, es disposa el següent en l’àmbit fiscal:

• Múltiples places d’aparcament: Si un gran tenidor adquireix un habitatge i fins a dues places d’aparcament, s’aplicarà el 20%. En el supòsit d’adquisició de més de dues places d’aparcament en unitat d’acte o situades en el mateix edifici per part d’un Gran Tenidor, s’haurà de determinar quin/quines donaran servei a l’habitatge i, per tant, sobre quines es pagarà el 20% o el tipus general

• Places d’aparcament en edifici diferent del de l’habitatge: per aplicar el tipus incrementat del 20% a places (màxim 2) que no es trobin en el mateix edifici o complex urbanístic, s’han d’haver adquirit en unitat d’acte amb l’habitatge, donar servei a aquesta i que es trobin a disposició del transmitent, sense haver-se cedit a tercers. 

• Garatges situats en diferent municipi: perquè es consideri d’aplicació el tipus incrementat, les places han d’estar lligades a l’ús de l’habitatge en qüestió, encara que estiguin en diferent municipi, a més d’haver estat adquirides, juntament amb l’habitatge, en unitat d’acte. 

• Aclariment del requisit “a disposició del transmitent”: les places d’aparcament o trasters han de donar servei a l’habitatge, sense estar arrendades ni cedides a tercers. En cas contrari, no tindran la consideració d’habitatge i tributaran al tipus general (Consulta 360/25).

• Cas de dos venedors diferents (garatge i habitatge): si l’adquirent és Gran Tenidor, s’adquireixen en unitat d’acte, la/s plaça/s d’aparcament o traster estan a disposició del 20%, no han estat cedits a tercers i donen servei a l’habitatge, serà d’aplicació el tipus incrementat del 20% si es fa en una sola escriptura.

2 ) Pel que fa a la transmissió d’edificis sencers:

• Supòsits de múltiples compradors (article 641-1 CTC): el tipus del 20% per l’adquisició de l’edifici complet s’aplica quan la compravenda de l’edifici s’efectua per una única persona física o jurídica. Si s’efectua per dues persones o més, tributen al tipus impositiu general, sempre que no tinguin la condició de Gran Tenidor (tipus incrementat).

• Supòsits de múltiples venedors: si hi ha un únic comprador Gran Tenidor, encara que hi hagi múltiples venedors, s’aplica el 20%. Si la transmissió s’efectua en moments diferents (progressivament) a les transmissions parcials se’ls aplicarà el tipus general de forma provisional, sense perjudici de l’obligació de regularitzar les autoliquidacions prèviament presentades. 

• Provisionalitat i prescripció: per regularitzar l’aplicació del tipus del 20%, es compta amb un termini de prescripció de 4 anys (art. 66 LGT) a comptar des de la data de presentació de cada autoliquidació.

• Subjecció d’actes amb contraprestació no fungible: s’exclouen únicament les transmissions entre societats d’un mateix grup que tinguin el mateix objecte social o una activitat immobiliària similar, sempre que es tracti de la primera transmissió d’una obra nova.

• Aplicabilitat de l’article 641-1.6 CTC (20% per a la compravenda d’edificis): aplicable a persones físiques i jurídiques que no són Grans Tenidors.

• Part residencial: en els casos de l’article 641-1.6 CTC el tipus del 20% només s’aplica a la part residencial de l’edifici complet, si bé en cas que sigui Gran Tenidor, li serà d’aplicació l’apartat 5è. El tipus del 20% és aplicable a la totalitat de l’habitatge, unifamiliar o plurifamiliar, traster i fins a dues places d’aparcament, sempre que es compleixin els requisits. 

• Escala de gravamen: per aplicar la tarifa general a la transmissió de superfícies no residencials, no es considera el valor total de l’immoble sinó el que correspon a aquestes superfícies.

• Exempció per destinar l’edifici a seu o centre de treball: no s’estableix termini per realitzar aquesta destinació. S’entén que ha de ser en un termini raonable i sostingut en el temps.