Circulars

Anàlisi de Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge

31/05/2023
Amb la col·laboració d'Scire Law

Circular 8/2023

ANÁLISIS DE LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA

 

El 25 de maig de 2023, es va publicar al BOE núm. 124, la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, la qual, a més de realitzar diferents previsions en relació amb les obligacions dels poders públics en l'àmbit d'habitatge, introdueix diverses modificacions, d'entre les quals destaquen, les efectuades a la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) i a la Llei d'Enjudiciament Civil (LEC), amb l'objectiu d'aprovar la primera llei estatal reguladora del dret a l'habitatge des de l'aprovació de la Constitució. Aquesta mesura entra en vigor el 26 de maig de 2024, segons disposa la disposició final novena.

 

1.- Conceptes essencials que empra la Llei:

  • Zona de mercat residencial tensat: Les administracions competents en matèria d'habitatge podran declarar com a zona de mercat tensat aquells territoris en els quals hi hagi un especial risc d'oferta insuficient, sempre que (i) la càrrega de la hipoteca o del lloguer, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans de les llars de la zona, (ii) el preu de compra o lloguer hagi experimentat una pujada de tres punts per sobre de l'IPC en els cinc anys anteriors a la declaració com a àrea de mercat d'habitatge tensat. En tot cas, prèvia declaració com a zona de mercat tensat, l'administració competent haurà de subjectar-se al procediment establert a l'article 18.2 de la Llei.
  • Definició de gran tenidor: L'article 3.k) de la Llei indica que serà considerat com a gran tenidor tota persona física o jurídica propietària de més de deu immobles urbans d'ús residencial o d'una superfície construïda de més de 1500 m2, excloent en tot cas garatges i trasters. Tanmateix, la Llei faculta les administracions competents perquè, quan declarin una àrea com a zona tensada, puguin variar el concepte de gran tenidor, reduint el nombre  d'habitatges fins a un màxim de cinc.


2.- Noves previsions i modificacions significatives:

2.1.- Article 31: Sens perjudici de les previsions realitzades per cada Comunitat Autònoma, determina la informació mínima que la persona interessada en la compra o arrendament d'un habitatge, té la facultat de requerir a la venedora o arrendadora, estant aquesta última obligada a facilitar-la en format accessible i en suport durador.

Aquesta informació consisteix en: (i) identificació del venedor o arrendador, (ii) condicions econòmiques de l'operació, (iii) característiques essencials de l'habitatge (cèdula d'habitabilitat, superfície útil i construïda, antiguitat i reformes fetes, serveis i instal·lacions, certificat d'eficiència energètica, condicions d'accessibilitat i estat d'ocupació o disponibilitat), (iv) informació jurídica de l'immoble, (v) indicació, si s'escau, de la condició d'habitatge protegit, (vi) informació, si s'escau, de la possible protecció arquitectònica o històrica de l'edifici i (vii) qualsevol altra informació que pugui ser rellevant.

2.2.- Disposició final primera: Modifica el contingut i redactat d'alguns articles de la LAU. Si bé, de conformitat amb la disposició transitòria quarta, les modificacions contingudes en aquesta, únicament afectaran aquells contractes que es formalitzin a partir de la seva entrada en vigor (26 de maig de 2023), de manera que els contractes d'arrendament que s'haguessin formalitzat amb anterioritat a l'esmentada data, continuaran regint-se pel règim que els era d'aplicació en el moment de la seva formalització.

A diferència del que preveu, en el seu dia, per la normativa catalana, la nova Llei d'Habitatge no prohibeix la formalització d'un annex als contractes d'arrendament ja existents per la qual es modifiquin les condicions econòmiques del contracte actualment en vigor o la seva durada, sinó que només limita la renda dels nous contractes que es formalitzessin després de l'entrada en vigor d'aquesta. Sens perjudici d'això, una part de la doctrina entén que l'anterior constituiria una novació contractual, susceptible de ser considerada com un contracte nou al qual sí que resultaria d'aplicació la nova normativa.

Pel que fa a les modificacions introduïdes, la nova Llei d'Habitatge amplia, en primer lloc, els supòsits de pròrroga dels contractes d'arrendament, introduint dos nous apartats a l'article 10 de la LAU.

Fins ara, l'article 10 de la LAU solament preveia una única pròrroga tàcita per terminis anuals i fins a un màxim de tres anys, potestatius per a l'arrendatari i obligatoris per a l'arrendatari, que resultava d'aplicació a falta de denúncia del contracte amb una antelació mínima de 2 mesos per part d'arrendatari i de 4 mesos per part de l'arrendador, a la finalització del contracte d'arrendament (Art. 10.1 LAU). No obstant això, amb la reforma de l'article 10 de la LAU, s'introdueix un nou règim de pròrrogues extraordinàries d'aplicació després del transcurs del període de pròrroga obligatòria o del període de pròrroga tàcita. En aquest sentit, referint-se ambdós supòsits als períodes de pròrroga obligatòria o pròrroga tàcita, semblaria que, de fixar-se el termini contractual en la durada mínima legal de 5 o 7 anys (i no d'un termini inicial, prorrogable fins que s'assoleixi la durada legal mínima), aquestes pròrrogues extraordinàries no resultarien d'aplicació.

  • Article 10.2 LAU: Quan es tracti d'un habitatge (sigui o no en zona tensada) l'arrendador del qual fos un gran tenidor i així ho sol·liciti l'arrendatari, prèvia acreditació de la seva situació de vulnerabilitat econòmica i social, el contracte es prorrogarà de forma extraordinària en el termini d'un any, sense que l'arrendador pugui oposar-se, llevat que les parts haguessin subscrit un nou contracte d'arrendament.
  • Article 10.3 LAU: Quan es tracti d'un habitatge ubicat en una zona tensada, prèvia sol·licitud de l'arrendatari, i sense que aquest es trobi en una situació de vulnerabilitat, el contracte s'haurà de prorrogar en un any i fins a un màxim de tres, llevat que (i) s'haguessin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts, (ii) s'hagi subscrit un nou contracte amb les limitacions de l'article 17.6 i 17.7 LAU o (iii) l'arrendador hagi comunicat a l'arrendatari la necessitat d'ocupar l'habitatge en les condicions previstes a l'article 9.3 LAU.

En segon lloc, i mitjançant la reforma de l'article 17.3 de la LAU, s'estableix com a únic mitjà de pagament admissible l'efectuat a través de mitjans electrònics; només, excepcionalment, quan alguna de les parts manqui de compte bancari o accés a mitjans electrònics de pagament i a sol·licitud d'aquesta, es podrà efectuar en metàl·lic i en l'habitatge arrendat.

Igualment, la disposició final primera, afegeix dos nous apartats (6 i 7) a l'article 17 de la LAU, els quals limiten la renda dels contractes d'arrendament, un cop les administracions competents en matèria d'habitatge hagin declarat una zona com a àrea de mercat residencial tensat. D'aquesta manera, fins que no es produeixi la declaració de mercat tensat que, en tot cas, requereix el compliment del procediment legal establert en la nova Llei d'Habitatge i la seva sol·licitud per part de l'administració competent, la renda del contracte serà totalment lliure.

  • Article 17.6 LAU: En aquells territoris declarats com a zones de mercat tensat i amb independència del tipus d'arrendador, es limita la renda contractual a la renda vigent en el contracte d'arrendament que hagués estat vigent en els darrers cinc anys en el mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que en cap cas es puguin repercutir a l'arrendatari quotes o despeses que no estiguin incloses en l'anterior contracte.

    La renda únicament podrà incrementar-se per sobre del resultat de l'actualització anual de la renda del contracte anterior i fins a un màxim del 10% de l'última renda del contracte anterior, en els següents supòsits: (i) quan en l'habitatge s'haguessin executat obres de rehabilitació, en els termes de l'article 41.1 del Reglament de l'IRPF, i aquestes haguessin finalitzat en els dos anys anteriors al nou contracte, (ii) quan en l'habitatge s'haguessin executat obres de rehabilitació o de millora, que haguessin comportat un estalvi d'energia primària no renovable del 30% i aquestes haguessin finalitzat en els dos anys anteriors al nou contracte, (iii) quan en l'habitatge s'haguessin executat actuacions de millora de l'accessibilitat i aquestes haguessin finalitzat en els dos anys anteriors al nou contracte o (iv) quan es pacti la durada del contracte o les seves pròrrogues per a un període igual o superior al termini de deu anys. 
  • Article 17.7 LAU: Sens perjudici del que preveu l'apartat anterior, per a aquells territoris tensats en els quals s'hagués aprovat un índex de referència i l'arrendador sigui un gran tenidor, la renda del contracte quedarà limitada al preu que determinés l'índex. Igualment, i si així s'indiqués pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana en el moment de declarar una zona de mercat tensat, la mateixa limitació resultarà d'aplicació quan no hagués estat vigent cap contracte d'arrendament d'habitatge en els últims cinc anys.

    De conformitat amb la nova disposició transitòria setena, fins que no s'aprovi el corresponent índex de referència, aquest apartat no serà d'aplicació, de forma que, declarada una zona com de mercat tensat, sense que existís encara índex, únicament resultarà d'aplicació el límit previst a l'apartat 6. En aquest sentit, es desconeix el criteri que servirà per fixar el nou índex de referència, més enllà que aquest es tindran en consideració les metodologies i sistemes desenvolupats per les Comunitats Autònomes, ni si aquest tindrà en consideració la inclusió de mobiliari, trasters, places de garatge o qualssevol altres dependències.

Finalment, es modifica l'article 20.1 LAU, afegint un paràgraf final, que atribueix les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte a l'arrendador, amb independència de si aquest fos persona física o jurídica.

2.3.- Disposició final sisena: Modifica l'article 46 del Reial decret 6/2022, de 29 de març, limitant l'actualització de l'IPC al 2% per a l'any 2023 i al 3% per a l'any 2024.

Igualment, la nova Llei d'Habitatge introdueix una nova Disposició Addicional Onzena a la LAU, que estableix la creació, per part de l'INE, d'un nou índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge, amb anterioritat al 31 de desembre de 2024 i que servirà com a límit a l'actualització anual de la renda als efectes del que estableix l'article 18 LAU.

2.4.- Disposició addicional cinquena: Estableix un termini de sis mesos per a la constitució d'un grup de treball amb l'objectiu de reformar la normativa vigent en matèria de contractes d'ús diferent del d'habitatge i, en particular, per a aquells contractes d'arrendament de temporada.

2.5.- Disposició final segona: Introdueix certes modificacions en matèria fiscal, destacant i) el recàrrec als immobles d'ús residencial desocupats amb caràcter permanent en l'Impost sobre Béns Immobles i ii) les reduccions dels rendiments obtinguts per part de les persones físiques pel lloguer d'un habitatge, variant les reduccions aplicables, en funció de si existeixen rebaixes en la renda, el tipus d'arrendatari (joves d'entre 18 i 35, Administracions Públiques o entitats sense finalitats lucratives) o rehabilitacions a l'habitatge. En cas de no donar-se cap d'aquests supòsits, es disminueix la reducció del 60% fins ara vigent a un 50%.

2.6.- Disposició final cinquena: Aquesta disposició modifica alguns articles de la LEC en matèria de procediments de desnonament i execució hipotecària. Aquestes mesures resulten d'aplicació a totes les Comunitats Autònomes i amb independència que s'hagi declarat una zona com a àrea de mercat residencial tensat o no.

En primer lloc, s'introdueix un nou apartat 6 a l'article 439 de la LEC, en virtut del qual s'estableix, com a requisit d'admissibilitat dels procediments referits en els números 1, 2, 4 i 7 de l'article 250 de LEC (entre els quals es troben els desnonaments per falta de pagament, per expiració del termini legal o contractual i per "okupació"), l'acreditació dels requisits següents:

  1. Que l'immoble es tracti d'un habitatge habitual.
  2. Que l'arrendador no sigui un gran tenidor (s'acreditarà mitjançant certificació del Registre de la Propietat).
  3. En cas de ser gran tenidor, s'haurà d'acreditar si el demandat es troba o no en situació de vulnerabilitat, mitjançant l'aportació d'un document emès per     l'administració competent en matèria d'habitatge, previ consentiment de la persona ocupant i d'una vigència no superior a tres mesos.

    Si no es pot aportar aquest document, s'haurà de presentar: (i) una declaració responsable del demandant on es faci constar que, en un termini no superior a cinc mesos des de la data de presentació de la demanda, ha acudit davant l'administració i que no ha estat atès o que no s'ha iniciat a la seva sol·licitud, en el termini de dos mesos, i (ii) un document dels serveis competents on s'indiqui que la persona ocupant no consent l'estudi de la seva situació econòmica, no podent aquest document tenir una vigència superior als tres mesos.

Igualment, s'introdueix un apartat 7 en el mateix article 439 de la LEC, on s'indica que en cas d'ostentar la part actora la condició de gran tenidora i de trobar-se el demandat en situació de vulnerabilitat, el demandant hi haurà, a més, acreditar haver-se sotmès al procediment de conciliació o intermediació que a tal efecte estableixin les administracions públiques.

En aquest sentit, es podrà acreditar aquest requisit mitjançant (i) una declaració responsable del demandant on es faci constar que, en un termini no superior a cinc mesos computats des de la data de presentació de la demanda, ha acudit davant els serveis de conciliació o intermediació, sense que hagi estat atès o sense que haguessin començat a la seva sol·licitud, en el termini de dos mesos, juntament amb el justificant acreditatiu de la presentació de la mateixa o (ii) document emès pels serveis competents on es reculli el resultat del procediment de conciliació o intermediació, el qual no podrà tenir una vigència superior a tres mesos.

La nova Llei d'Habitatge també reforma l'apartat 5 de l'article 441 de la LEC i afegeix, a més, els apartats 6 i 7:

  • Apartat 5: En els procediments referits en els números 1, 2, 4 i 7 de l'article 250 de LEC (entre els quals es troben els desnonaments per falta de pagament, per expiració del termini legal o contractual i per "okupació"), el Decret d'admissió a tràmit informarà el demandat de la possibilitat acudir a l'administració competent en matèria d'habitatge i assistència social. Igualment, el Jutjat haurà d'informar d'ofici els organismes competents en matèria d'habitatge i assistència social. Si es conté la situació de vulnerabilitat, l'administració competent ho notificarà a l'òrgan judicial en el termini màxim de deu dies.

    Així mateix, en els casos previstos en els apartats 6 i 7 de l'article 439 de la LEC, quan el demandant sigui un gran tenidor i l'arrendatari estigui en situació de vulnerabilitat, en l'ofici que lliuri el Jutjat a l'administració competent, farà constar aquesta circumstància perquè, en el termini de deu dies, proposi els possibles ajuts que pugui rebre la part demandada. Seguidament, es donarà traslladat a les parts perquè les parts perquè es pronunciïn, en el termini de cinc dies, procedint a la suspensió de la data de celebració de la vista o del llançament, si és necessari per a la immediatesa de la data.
  • Apartat 6: El tribunal, a la vista de les manifestacions i al·legacions efectuades, decidirà, si suspèn el procés. Aquesta suspensió no podrà excedir dels dos mesos, si és el demandant una persona física o, de quatre, si és una persona jurídica. Transcorregut aquest termini, s'alçarà la suspensió.

  • Apartat 7: El tribunal, a l'efecte de valorar la procedència i, si s'escau, durada de la suspensió del procediment, haurà de valorar de manera ponderada i proporcional el cas concret.

    Concretament, es en cas de tractar-se d'un desnonament per falta de pagament, es prendrà en consideració l'import de la renda més el dels subministraments, no podent aquesta suma suposar més del 30% dels ingressos de la unitat familiar, així com que el conjunt dels ingressos familiars no assoleixi 3 vegades l'IPREM. Aquest límit s'incrementarà 0,3 vegades per cada fill a càrrec de la unitat familiar, 0,35 vegades si és un fill de família monoparental o si el fill té una discapacitat igual o superior a 33% i 0,2 vegades per cada persona major de 65 anys o en situació de dependència a càrrec de la unitat familiar. Finalment, si algun membre de la unitat familiar tingués declarada una discapacitat superior al 33%, situació de dependència o malaltia incapacitant per a l'activitat laboral, el límit serà de 5 vegades l'IPREM, sens perjudici dels increments corresponents als fills a càrrec.

També es modifica l'apartat 3 i 4 de l'article 549, ampliant els supòsits d'execució directa a tota mena de desnonament i no únicament als desnonaments de manca de pagament, expiració legal o contractual. Així mateix, s'introdueix la necessitat d'iniciar els tràmits previstos en els apartats 5 a 7 de l'article 441 de la LEC, en els procediments referits en els números 1, 2, 4 i 7 de l'article 250 de LEC (entre els quals es troben els desnonaments per falta de pagament, per expiració del termini legal o contractual i per "okupació").

Finalment, la nova Llei reitera, en diversos apartats, la necessitat de fixar dia i hora exacta per realitzar el llançament i estableix pràcticament idèntiques mesures per a la interposició de la demanda en els supòsits d'execució hipotecària.

2.7.- Disposició final vuitena: Autoritza el Govern perquè, en el marc de les seves atribucions, procedeixi al desplegament d'aquesta Llei.

2.8.- Disposició final novena: Determina l'entrada en vigor de la Llei d'Habitatge que es fixa per al 26 de maig de 2023, amb l'excepció dels incentius fiscals, aplicables en l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques.