El 29 de diciembre, se publicó en el Butlletí Oficial del Parlament de Catalunya la reforma de la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda. La reforma entró en vigor el día 1/1/2026, al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Dada su importancia, especialmente en materia de arrendamientos, a continuación, hacemos un pequeño resumen de las principales modificaciones introducidas:
- Contrato en fraude: Se incorpora definición de contrato en fraude, entendiendo como tal un contrato que, de manera voluntaria, incorpore cláusulas que vulneren derechos de los consumidores o que desvirtúen el equilibrio contractual.
- Discriminación indirecta: Se considerará discriminación indirecta cuando se llevan a cabo prácticas o se incorporan pactos o cláusulas en el contrato que ocasionan una desventaja concreta a una persona respecto a otras, salvo que esta actuación tenga una finalidad legítima que la justifique objetiva o razonablemente.
- Comisión de supervisión: Se crea una comisión de supervisión de contratos de arrendamiento de vivienda, con la finalidad de proteger los derechos de los consumidores y el equilibrio en las relaciones contractuales.
- Derecho de tanteo y retracto en zonas de mercado tensionado por parte de la Generalitat.
- Contratos de temporada (nuevo artículo 66 bis de la Ley 18/2007).
En primer lugar, lo que hace el legislador catalán es equiparar los contratos de temporada a los de arrendamiento de vivienda habitual, en materia de fianza, garantías, determinación y actualización de la renta, elevación de renta por mejoras, así como asunción de gastos generales y servicios individuales. Por tanto, en la práctica, esto supondrá que tendrán la misma limitación de renta que los contratos de vivienda habitual, es decir:
-Pequeño tenedor: Tendremos que ir al precio del contrato anterior. Si no hay contrato anterior, se aplicará el índice de referencia.
-Gran tenedor: Tendremos que ir al precio más bajo entre el contrato anterior y el índice de referencia.
La norma especifica que, entre otros, se considerará arrendamiento de temporada, los casos de residencia por motivos de trabajo, estudios, atención o asistencia médica, situación de espera provisional a recibir o regresar a la vivienda habitual. No obstante, no se trata de una lista cerrada, de manera que también se incluirá cualquier supuesto análogo, no diferente de la satisfacción de la necesidad de vivienda.
El legislador excluye, únicamente, los arrendamientos para usos recreativos, de ocio o de temporada de vacaciones (con independencia del periodo temporal del año). Estos son los únicos casos en los que la renta no estará limitada y se aplicará el régimen jurídico para los arrendamientos para uso diferente al de vivienda prevista en la LAU. Tampoco se aplicarán las normas relativas a los arrendamientos de viviendas habituales para los arrendamientos de uso turístico, que tienen su propia normativa y requieren de licencia.
En este sentido, la ley indica de forma clara que será muy importante justificar el uso recreativo, de vacaciones o de ocio en el propio contrato, con el fin de no hacer pasar como recreativo un arrendamiento que debería ser de vivienda habitual o temporada, y será obligación del arrendador obtener la documentación acreditativa de este uso que deberá ser aportada al Incasol, junto con el depósito de la fianza y el contrato. En estos contratos, tal y como especifica la reforma, también se deberá hacer constar el lugar de residencia permanente del inquilino.
Igualmente, será obligación del arrendador la de obtener y justificar la temporalidad de los arrendamientos en el resto de los casos, debiendo depositar, también, esta documentación en el Incasol, pues, en caso contrario, se presumirá que se trata de un arrendamiento de vivienda habitual y, en consecuencia, se aplicará también lo previsto para estos arrendamientos en materia de duración y prórrogas obligatorias.
Finalmente, en el caso de prórroga del contrato, el arrendador deberá acreditar debidamente la temporalidad y el lugar de residencia del arrendatario, en caso contrario, se presumirá que el contrato es de vivienda habitual. Asimismo, en el caso de formalización de nuevos contratos entre las mismas partes y respecto de la propia vivienda, el arrendador deberá acreditar debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de la vivienda, por el contrario, se presumirá que el contrato es de vivienda habitual.
- Contratos de habitaciones (nuevo artículo 66 ter de la Ley 18/2007)
La otra gran novedad es la modificación en relación a los contratos de arrendamiento de habitaciones. Se establece una nueva definición de los mismos (atribución del uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común). De este modo, se considera que el arrendamiento por habitaciones no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda y, por tanto, resulta de aplicación lo previsto en la LAU para los arrendamientos de vivienda habitual. De este modo, se especifica que la suma de las rentas de las diversas habitaciones arrendadas de forma simultánea no podrá superar la renta máxima que correspondería por el arrendamiento de la vivienda entera.
También se indica por el nuevo artículo 66 ter que se deberán respetar los estándares de superficie y el umbral máximo de ocupación fijado por la normativa sectorial y la cédula de habitabilidad.
En este sentido, debe tenerse en cuenta que, de acuerdo con el régimen sancionador que ya se aprobó en Cataluña, con el Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, exceder el límite de renta en menos de un 30% puede conllevar la imposición de sanciones de entre 9.000 € y 90.000 € (art. 124.4.a) Ley 18/2007, introducido por la Ley 11/2020), mientras que exceder en un 30%, puede conllevar sanciones de entre 90.000 € y 900.000 € (art. 123.4.a) Ley 18/2007, introducido por la Ley 1/2025). Por tanto, este es el régimen sancionador a tener en cuenta en caso de exceder la limitación de renta, ya sea en supuestos de vivienda habitual, temporada, habitaciones o contratos fraudulentos de usos recreativos, de vacaciones o de ocio.
Del mismo modo, recordar que no hacer constar en el contrato la finalidad del arrendamiento o hacer constar una finalidad simulada, falsa o fraudulenta, es constitutivo de una infracción muy grave, de forma que puede conllevar sanciones de entre 90.000 € y 900.000 €, de acuerdo con el artículo 123.4.c) de la Ley 18/2007, introducido por la Ley 1/2025.
También quedará fuera, aunque la normativa no lo dice, los contratos de uso turístico, si bien necesitarán licencia, así como todos aquellos contratos que, por su naturaleza, no queden sometidos a la LAU. Por lo tanto, veremos qué pasará con los casos de rent todo rent o de coliving en los que hay prestación de servicios, pues serán casos dudosos y no sabemos cómo se interpretará la norma. - Nuevas previsiones en materia de viviendas de protección oficial.
- Cuerpo de inspección (artículo 108 de la Ley 18/2007)
Se crea un personal técnico al servicio de las administraciones públicas para inspeccionar posibles infracciones que se estén cometiendo en materia de vivienda y que tienen la condición de agentes de la autoridad (podrán formalizar actos de inspección, las cuales gozan de presunción de certeza a efectos probatorios). A raíz de ello, se introduce un nuevo supuesto de infracción grave, con sanciones de entre 9.000 € y 90.000 €, por "Negarse a suministrar datos a la Administración, obstruir o no facilitar las funciones de información, control o inspección, o incumplir las obligaciones de comunicación, en tiempo y forma, de los datos que deben ser objeto de inscripción en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante y en el Registro de grandes tenedores de vivienda.(modifica el artículo 124.1.f) de la Ley 18/2007). - Registro de grandes tenedores (disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 18/2007)
Se crea el registro de grandes tenedores, que dependerá de la agencia de la vivienda de Cataluña y, por tanto, las personas que cumplan los requisitos para ser consideradas Grandes Tenedores deberán comunicar a la Agencia de La Vivienda de Calaleja su condición y el número de viviendas de las que son titulares. Todo ello, sin perjuicio de que queda pendiente la entrada en vigor del reglamento que regule su funcionamiento.
Finalmente, la reforma introduce otras modificaciones en materia administrativa, de obras públicas, urbanismo, etc.
