I. DEFINICIÓN DE GRAN TENEDOR Y ÁMBITO TERRITORIAL
a) Cómputo de número de inmuebles: para ser gran tenedor, conforme a los criterios de Habitatge, se debe diferenciar:
- ¿Los inmuebles se encuentran en zona tensionada?
- Sí: Se considera Gran Tenedor al propietario de 5 o más inmuebles. Solo se tienen en cuenta los inmuebles situados en la misma zona tensionada en Cataluña.
- No: Se considera Gran Tenedor al propietario de más de 10 inmuebles. Se tienen en cuenta todos los inmuebles situados en territorio español, siempre que al menos uno esté en Cataluña.
Fiscalmente, se considera Gran Tenedor al propietario de más de 10 inmuebles debiendo estar todos ellos situados en Cataluña, independientemente de su ubicación en zona tensionada o no.
b) Cómputo de los inmuebles rústicos de uso residencial:
- Criterio Habitatge: Los inmuebles rústicos de uso residencial no computan, únicamente lo hacen los inmuebles urbanos de uso residencial.
- Criterio fiscal:
- Si se encuentran en zona tensionada: solo computan los bienes urbanos con uso residencial.
- Si no se encuentran en zona tensionada: se tendrán en cuenta todos los inmuebles con uso residencial, sean urbanos o rústicos.
c) Definición propia de gran tenedor en el art. 641-1.5 Código Tributario de Cataluña: en el ámbito fiscal, esta definición propia de gran tenedor prevalece sobre las definiciones administrativas o civiles, que tienen carácter supletorio.
d) Cómputo de inmuebles que pertenecen a estructuras jurídicas extranjeras (trusts, foundations): el criterio fiscal es que estas figuras jurídicas extranjeras no están reconocidas en nuestro ordenamiento (Consulta Vinculante V0970-20, de 21 de abril). Se debe hacer un análisis individualizado para determinar la titularidad real de los inmuebles y determinar si su titular real resulta o no Gran Tenedor.
e) Inmuebles situados en zonas tensionadas diferentes: En Cataluña se han declarado dos zonas de mercado residencial tensionados diferentes. Por ello, a efectos de cómputo, es necesario que los cinco inmuebles se encuentren en la misma zona tensionada.
II. CÓMPUTO DE TITULARIDADES Y SUPERFICIE
a) Cómputo de cuotas indivisas (por ejemplo, ¿computa un 1% o un 50% de cotitularidad a efectos de alcanzar las 5 o 10 viviendas?):
- Cotitularidades de bienes inmueble: será gran tenedor si la suma de la superficie construida de uso residencial es superior a 1.500 m², teniendo en cuenta su porcentaje de participación (ej. Inmueble de 100 m² del que el titular ostenta un 20% de participación, computará como 20 m²).
- Cotitularidades de bienes inmuebles de uso residencial situados dentro de una misma zona tensionada: si la titularidad es distinta al 100%, tendrá la condición de gran tenedor cuando la suma de porcentajes de su cotitularidad sea del 500% (el equivalente a cinco inmuebles en plena propiedad).
b) Cómputo de superficie y elementos no residenciales: a efectos del cómputo de 1.500 m², solo se tienen en cuenta los metros cuadrados de uso residencial, excluyendo elementos comunes (locales comerciales, naves, almacenes…).
c) Falta de constancia registral de la superficie construida: si la superficie no consta en el Registro de la Propiedad ni en el título de propiedad, se atiende a lo que consta en el Catastro. Si tampoco existiera información catastral, hace falta un certificado de un técnico que acredite la medición.
En caso de discrepancia entre Registro y Catastro, prevalece el Registro.
d) Cómputo de superficie en viviendas unifamiliares: las plazas de aparcamiento y entidades en viviendas unifamiliares no se excluyen del cómputo porque no son entidades independientes.
e) Vivienda habitual: a efectos de Habitatge, la vivienda habitual no se encuentra excluida del cómputo. Por el contrario, a nivel fiscal, sí que se excluye.
f) Adquisición de la condición de Gran Tenedor a nivel fiscal, la persona tributará al 20% con:
- La adquisición de la vivienda nº 12 (si es propietaria de más de 10 inmuebles de uso residencial o +1.500 m² en Cataluña).
- La adquisición de la vivienda nº 6 (si es propietaria de 5 o más inmuebles en una zona tensionada en Cataluña).
g) Adquisición de múltiples viviendas en un mismo acto: Si el adquirente dispone de cuatro viviendas y no tiene la condición de Gran Tenedor, si adquiere dos viviendas más en unidad de acto, tributará al tipo general (y no al 20%), toda vez que el ITP es de devengo automático.
III. CONCEPTO DE VIVIENDA Y TIPOLOGÍA
a) Inmuebles sin cédula de habitabilidad: pueden darse dos supuestos:
- No se ha solicitado la cédula o la misma ha caducado: Si se puede obtener la cédula.
- Ha sido denegada por Habitatge. En estos casos, podría ser suficiente la aportación de un certificado técnico negativo que acredite la imposibilidad de obtener la cédula, a fin de excluirla del cómputo de Gran Tenedor, siempre que se acredite que, por las características del inmueble, en ningún caso podría obtenerse la cédula.
b) Estado del inmueble: dependiendo del mismo, se computará de la siguiente forma:
- Inmuebles en construcción: no computan, ni a nivel fiscal ni a nivel civil o administrativo.
- Viviendas en estado de ruina:
- Criterio fiscal: sí computa, independientemente de si cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad (y, en todo caso, la declaración de ruina ha de ser declarada por el Ayuntamiento). Sin embargo, se deberá realizar una valoración individualizada para ver si se puede considerar que el inmueble reúne condiciones para hacer uso residencial del mismo.
- Criterio Habitatge: No computa para el concepto de Gran Tenedor.
- Viviendas pendientes de obtener la licencia de primera ocupación:
- Criterio fiscal: computan siempre que estén en disposición de obtenerla, dado que tienen uso residencial.
- Criterio Habitatge: no computan porque no hay disponibilidad inmediata para ser incorporadas al mercado.
c) Uso terciario / hospedaje:
- Hoteles / hoteles apartamento / apartamentos turísticos (definición art. 211-1, Decret 75/2024, de turismo): se excluyen del cómputo de Gran Tenedor.
- Vivienda de uso turístico (HUT):
- Criterio fiscal: computa a efectos de Gran Tenedor, porque el uso es residencial.
- Criterio Habitatge: los HUT no computan ni a efectos de Gran Tenedor ni tampoco permiten a la Administración ejercer los derechos de tanteo y retracto, dado que se destinan a actividad turística (y no a actividad de alquiler).
- Colivings: definidos en el artículo 3.p) de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge. Sí tiene la condición de vivienda, dado que debe disponer de cédula de habitabilidad, pero hay que hacer una distinción (análisis caso a caso):
- Si se alquila por habitaciones: tiene uso residencial y computa a efectos de Gran Tenedor.
- Si se asimila a una residencia: su uso sería destinado a alojamiento comunitario y quedaría excluido.
d) Vinculaciones funcionales: ¿computan como viviendas independientes aquellas fincas registrales destinadas a vivienda, pero vinculadas funcionalmente y subordinadas a otra principal (p.e.: casa de portería, masovería)?
- Criterio fiscal: sí, siempre que estén clasificadas en los planes de ordenación urbanística municipal con un uso residencial.
- Criterio Habitatge: sí, siempre que sean susceptibles de tener cédula de habitabilidad.
IV. ESTRUCTURAS SOCIETARIAS Y GRUPOS
a) Diferenciación entre la persona jurídica y la persona física titular de la sociedad: Conforme a lo dispuesto en el artículo 311-3 CCCat, para determinar la condición de Gran Tenedor, se tendrá en cuenta el número de viviendas / m² que consten en el patrimonio de cada persona, sea física o jurídica.
b) Porcentaje de participación de cada socio: En el caso de las personas jurídicas, es indiferente el porcentaje de participación en el capital social que ostente cada socio, dado que la titularidad de la vivienda no es de los socios, sino de la propia sociedad (principio de no confusión y de separación de patrimonios).
V. TÍTULO JURÍDICO (PLENO DOMINIO, NUDA PROPIEDAD, USUFRUCTO Y HERENCIA)
a) Cómputo del usufructo / nuda propiedad:
- Criterio fiscal: Se incluye el pleno dominio y la nuda propiedad, pero se excluye el derecho de usufructo.
- Criterio Habitatge: computa el titular del pleno dominio y el del usufructo.
b) Cómputo de inmuebles en una herencia yacente (pendiente de aceptación): los inmuebles que forman parte del caudal hereditario no computan porque su titularidad no se adquiere hasta que no se acepta la herencia. Además, la herencia yacente carece de personalidad jurídica.
- Fiscalmente, se recuerda que la herencia yacente no se encuentra prevista como sujeto pasivo de impuesto (art. 35.4 LGT).
c) Consolidación del dominio del nudo propietario Gran Tenedor:
- Si en el momento de consolidar el dominio el nudo propietario ya es Gran Tenedor, el tipo aplicable es del 20% (art. 641-1 Codi Tributari de Catalunya).
- Si en el momento de consolidar el dominio el nudo propietario no es Gran Tenedor, a pesar de serlo en el momento del desmembramiento, no se aplica el 20%.
1) En cuanto al cómputo de garajes y trasteros, se dispone lo siguiente a nivel fiscal:
- Múltiples plazas de aparcamiento: Si un gran tenedor adquiere una vivienda y hasta dos plazas de aparcamiento, se aplicará el 20%. En el supuesto de adquisición de más de dos plazas de aparcamiento en unidad de acto o situadas en el mismo edificio por parte de un Gran Tenedor, deberá determinarse cuál/cuáles darán servicio a la vivienda y, por tanto, sobre cuáles se pagará el 20% o el tipo general.
- Plazas de aparcamiento en edificio distinto al de la vivienda: para aplicar el tipo incrementado del 20% a plazas (máximo 2) que no se encuentren en el mismo edificio o complejo urbanístico, deben haberse adquirido en unidad de acto con la vivienda, dar servicio a ésta y que se hallen a disposición del transmitente, sin haberse cedido a terceros.
- Garajes situados en distinto municipio: para que se considere de aplicación el tipo incrementado, las plazas deben estar ligadas al uso de la vivienda en cuestión, aunque estén en distinto municipio, además de haber sido adquiridas, junto con la vivienda, en unidad de acto.
- Aclaración del requisito "a disposición del transmitente": las plazas de aparcamiento y/o trasteros deben dar servicio a la vivienda, sin estar arrendadas ni cedidas a terceros. En caso contrario, no tendrán la consideración de vivienda y tributarán al tipo general (Consulta 360/25).
- Caso de dos vendedores distintos (garaje y vivienda): si el adquirente es Gran Tenedor, se adquieren en unidad de acto, la/s plaza/s de aparcamiento y/o trastero están a disposición del transmitente, no han sido cedidos a terceros y dan servicio a la vivienda, será de aplicación el tipo incrementado del 20% si se hace en una sola escritura.
2 ) En cuanto a la transmisión de edificios enteros:
- Supuestos de múltiples compradores (artículo 641-1 CTC): el tipo del 20% por la adquisición del edificio completo se aplica cuando la compraventa del edificio se efectúa por una única persona física o jurídica. Si se efectúa por dos personas o más, tributan al tipo impositivo general, siempre que no tengan la condición de Gran Tenedor.
- Supuestos de múltiples vendedores: si hay un único comprador Gran Tenedor, aunque haya múltiples vendedores, se aplica el 20%. Si la transmisión se efectúa en momentos diferentes (progresivamente), a las transmisiones parciales se les aplicará el tipo general de forma provisional, sin perjuicio de la obligación de regularizar las autoliquidaciones previamente presentadas.
- Provisionalidad y prescripción: para regularizar la aplicación del tipo del 20%, se cuenta con un plazo de prescripción de 4 años (art. 66 LGT) a contar desde la fecha de presentación de cada autoliquidación.
- Sujeción de actos con contraprestación no fungible: se excluyen únicamente las transmisiones entre sociedades de un mismo grupo que tengan el mismo objeto social o una actividad inmobiliaria similar, siempre que se trate de la primera transmisión de una obra nueva.
- Aplicabilidad del artículo 641-1.6 CTC (20% para la compraventa de edificios): aplicable a personas físicas y jurídicas que no son Grandes Tenedoras.
- Parte residencial: en los casos del artículo 641-1.6 CTC el tipo del 20% solo se aplica a la parte residencial del edificio completo, si bien en caso de que sea Gran Tenedor, le será de aplicación el apartado 5º. El tipo del 20% es aplicable a la totalidad de la vivienda, unifamiliar o plurifamiliar, trastero y hasta dos plazas de aparcamiento, siempre que se cumplan los requisitos.
- Escala de gravamen: para aplicar la tarifa general a la transmisión de superficies no residenciales, no se considera el valor total del inmueble sino el que corresponde a estas superficies.
- Exención para destinar el edificio a sede o centro de trabajo: no se establece plazo para realizar tal destino. Se entiende que debe ser en un plazo razonable y sostenido en el tiempo.
